DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda
Információk a magyar építési piacról
Publikációk
Szerény üzlet a legális bérbeadás - Origo Üzleti Negyed / Ingatlan, 2007.06.09.
A közhiedelemmel ellentétben nem jelent óriási üzletet egy lakás bérbeadása, főleg, ha rendesen adóznak is utána. Magyarországon a rendelkezésre álló legfrissebb statisztikák szerint 70 ezren fizettek be ilyen címen jó 17 milliárd forintnyi adót.
Nincs napirenden az ingatlan-bérbeadásból származó eltitkolt jövedelmek felderítésének célzott szigorítása - válaszolta az APEH az [origo] kérdésére. Az adóhatóság szerint mégis nő a valószínűsége annak, hogy napvilágra kerülnek efféle esetek, mert ez régóta "különösen fontos kérdése a személyijövedelemadó-vizsgálatoknak", és a feketegazdaság elleni fellépés egyébként is egyre nagyobb szerepet kap az APEH tevékenységében.
A bérbeadásból származó jövedelmek csak a véletlenszerű ellenőrzések vagy az egyéb kiválasztási szempontok alkalmazásával indított vizsgálatok során kerülnek a revízió látókörébe. A vagyonosodási vizsgálatok során összevetik a magánszemélyek bevételeit és kiadásait, és a kiválasztásnál elsőbbséget kapnak (többek között) a nagy értékű ingatlannal rendelkezők - írta válaszában az adóhatóság.
Bizonyára kevesen gondolnák, hogy noha köztudottan az egyik legjellemzőbb adókikerülési magatartásról van szó, Magyarországon így is él 67 780 olyan magánszemély, aki legálisan, a kapott bérleti díj után az adót megfizetve adja ki ingatlanát. Az általuk bevallott adó összege 17,2 milliárd forintot tesz ki (az adatok 2005-ösek, frissebbek még nem állnak rendelkezésre).
Valamelyest árnyalja a képet, hogy e közel 70 ezer fős tömeg jó részét bizonnyal azok alkotják, akik kénytelenek számlát adni, mert - ténylegesen vagy formálisan, egy alkalmazott számára - vállalkozások bérelnek tőlük lakást, irodát.
Az általunk megkérdezett szakemberek szerint még nem készült felmérés Magyarországon arra a kérdésre, hogy mennyien lehetnek azok, akik "feketén" adják ki lakásukat. Csak a hirdetési újságok és internetes adatbázisok méretéből következtethető ki, hogy rengetegen.
"Tudomásom szerint a szürkegazdaság visszaszorítására irányuló törekvések odáig még sohasem fajultak, hogy a döntéshozókban felmerült volna az érdeklődés: miért és hogyan működik és mekkora az, amit vissza akarnak szorítani" - fogalmazott érdeklődésünkre Varga Dénes, a DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda ügyvezetője.
Varga Dénes hozzátette, a DEM szerint könnyen lehet, hogy a lakások bérbeadóinak egynegyede ad számlát, a bérlet díjnak pedig talán a harmada adózott. A különbség oka, hogy a legális bérbeadásnál fajlagosan magasabbak a bérleti díjak - nemcsak az adó, hanem a lakások jellemzői miatt is. (E vélekedést alátámasztja, hogy a 17,2 milliárdot az adózók számával elosztva 250 ezer forint feletti éves befizetést kapunk, ami - 25 százalékos adó mellett - az átlagnál valóban magasabb bérleti díjat feltételez.)
A DEM vezetőjével egybehangzóan vélekedett Vámosi-Nagy Szabolcs, az APEH korábbi elnökhelyettese, az Ernst & Young Magyarország adóigazgatója. Becslése szerint legalább kétszer, de inkább háromszor annyian lehetnek a feketén, mint a legálisan bérbeadók. A társasházi törvény szerint ugyan be kell jelenteni a bérbeadást a közös képviselőnek, de a gyakorlatban ez vélhetően gyakran elmarad.
Vámosi-Nagy Szabolcs ugyanakkor felhívta rá a figyelmet, hogy az APEH által megadott, fent idézett statisztikában nem szerepelnek azok, akik azt választották, hogy az összevont adóalap részeként adóznak a kiadott lakásukból származó jövedelem után.
Mennyi az adó? Megéri-e így?
Magánszemélyként ugyanis alapvetően kétféle módon adózhatunk: vagy 25 százalékos adót fizetve (a rezsiköltségekre kapott "bevétel" után is!), vagy az összevont adóalap részeként. Utóbbi esetben a jövedelem a munkabérhez hasonlóan az szja-tábla szerint adózik, vagyis ezt annak érdemes választania, aki az alsó sávba tartozik. (A témáról bővebben a kivételeket és mentességeket is tárgyaló tavalyi cikkünkben olvashat.)
Legalább egymillió forintos, bérbeadásból származó jövedelem után 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást is fizetni kell, ha a magánszemély után az adóévben kevesebb mint 400 ezer forint egészségbiztosítási járulék folyik be a tb-kasszába. A legrosszabb forgatókönyv szerint tehát egy 60 ezres bérleti díjból kevesebb mint 40 ezer tehető zsebre, amiből még a rezsi negyedét is be kell fizetni - hacsak nem íratjuk a bérlő nevére a mérőórákat.
Ilyen körülmények között első látásra az sem egyértelmű, megéri-e egyáltalán a (legális) bérbeadás. Sőt, e kérdést sokan egyenesen úgy teszik fel, hogy vajon jó befektetésnek mondható-e az ingatlan, miközben a tőzsde világszerte szárnyal, és az általában kereskedelmi ingatlanokba - vagyis a piac legjövedelmezőbb szegmensébe - fektető ingatlanalapok is rendesen fizetnek.
A felvetés jogos, hiszen egy stagnáló ingatlanpiacon a vásárlás tárgya csak akkor tekinthető befektetésnek, ha utána elfogadható hozamot produkál, azaz tartósan bérbe lehet adni. Ma Magyarországon legföljebb a speciális elhelyezkedésű, esetleg különleges típusba tartozó ingatlanok tulajdonosainak érdemes jelentős, a költségeket és az inflációt kompenzáló áremelkedésre bazírozniuk - az átlagos lakást birtoklóknak semmiképp.
Az ingatlan hosszú távra még mindig jó befektetés, ha sikerül kiadni - vélekedett Vámosi-Nagy Szabolcs, úgy is, mint gyakorló bérbeadó. Mint mondta, a fent vázolt terhek nem rosszabbak a 40 százalékos szja-kulcsnál. Felvetésünkre, hogy a tőkebefektetésekhez képest elég alacsony a hozam, megjegyezte: a kockázat is jóval kisebb, hiszen a tőzsdén vagy egy ingatlanalapban a tőkét mindenestül el lehet bukni. Egy ingatlan ennél jóval biztonságosabb befektetés.
Vannak szakértők, akik másképp gondolkodnak. Dr. Tóth András pénzügyi tanácsadó honlapján egy egyszerű példával igyekszik érzékeltetni, szerinte miért nem jó befektetés az ingatlan: egy 10 millió forintos lakás 11 hónapon át befolyó, 60 ezer forintos adózott bérleti díja, az állagfenntartásra fordítandó pénzt is figyelembe véve, éves szinten 3,45 százalékos hozamot fial. Márpedig ennyit, úgymond, bármelyik bankban megkaphatunk a pénzünkért.
Ez az eredmény, például, a következőképpen jöhet ki:
(A számok reálisak lehetnek egy jó közlekedésű, de rosszabb állapotú budapesti lakás esetében, amelynek állagfenntartására időnként - különösen bérlőváltáskor - költeni kell.)
Dr. Tóth András hozzáfűzi, hogy az ingatlanok megszerzése illetékköteles, eladásuk után adózni kell, és egyéb költségek is jelentkeznek, így az ügyvédi díj vagy az esetleges közvetítő díja. Emellett biztosra vehető az ingatlanadó megjelenése az elkövetkező években, és számolnunk kell azzal is, hogy a lakás csak egyben értékesíthető, részletekben nem áll rendelkezésre a befektetett pénz, hiába lenne rá nagy szükség.
Végezetül, az előre nem láthatató károkra némi biztonsági pénztartalékkal is rendelkezni kell, de ne feledjük a bérbeadó számos időrabló teendőjét (bérlőkeresés, lakásbemutatás stb.) és azt a kockázatot sem, amit ismeretlen embereknek birtokon belülre engedése jelent.
Galambos Péter - [origo]
Vissza...
Megvásárolható munkáink
Aktuális munkáink
Korábbi munkáink
________________________