Lakásstatisztikák kontra valóság - szakmai vita a MALOSZ és a DEM között - LTK Magyarország, 2004.10.02.
A korrekt helyzetelemzés nyomán a vállalható lakáspolitikai célok megfogalmazását, az érdekeltek tisztánlátását lett volna hivatott elősegíteni az a tanulmány, amelyet az első félévi, a fellendülés folytatódását regisztráló KSH-adatok ismeretében rendelt meg a Magyar Lakásépítők Országos Szövetsége (MALOSZ) a DEM Információs és Gazdaságkutató Irodától.
Az összegzés elkészült, s azt legalább egyértelművé tette, hogy a helyzet reális megítéléséhez a KSH számainak ismerete önmagában nem elég. Ugyanakkor makrogazdasági adatokból kiindulva mégis meglehetősen optimista helyzetértékelés és prognózis született, ami heves vitát váltott ki a MALOSZ-tagok körében.
Az elemzés konkrét számaival szemben, amelyek az első félévi mutatók alapján még azt is megkérdőjelezik, van-e egyáltalán viszszaesés az újlakás-piacon, az építők egyöntetűen arról számoltak be, hogy az eladások a tavalyi forgalom 15-30 százalékára estek vissza, ezek az adatok azonban sehol sem jelennek meg. Ekkora csökkenésre még a legrosszabb forgatókönyv esetén sem számított senki.
A DEM prognózisa szerint ugyan a befektetési célú vásárlások 2004-től jelentősen viszszaesnek, hiányzik a piacról az a csoport, amelyik előre hozta a vásárlását, viszont megjelennek és folyamatosan piacra lépnek azok, akiknek eddig nem gyűlt össze a szükséges saját erő. Ez számításaik szerint évi 40-43 ezer új lakás környékén stabilizálja a piacot. A kereslet növekedésére a reálbérek emelkedése is alapot ad, vélik a kutatók, ami a lakásépítők szerint álszent feltételezés, a lakások megvétele ugyanis irreális a csak bérből és fizetésből élők számára.
Az előrejelzést a fizetőképes vevők teljes eltűnése megalapozatlanná teszi, hangoztatták a lakásépítők, Pfandler Katalin elnökségi tag pedig felhívta a figyelmet arra is, hogy ha ilyen prognózisok készülnek, akkor a lakáspolitikusok joggal hihetik azt, hogy tulajdonképpen nincs is komoly baj. Mindeközben nincs vevő, a támogatások torz szerkezete nyolcvan százalékban az új értéket nem teremtő használt lakás szektorba megy, az új lakások esetén pedig a családok számára élhetetlen méretű, szingliknek alkalmas otthonok építését ösztönzik. Ezt tovább erősíti, ha bevezetik a 15 millió fölötti új lakásokra az illetékfizetési kötelezettséget. Így még inkább újratermelődik az a probléma, ami a rendszerváltás előtt is megvolt, a kislakások hihetetlen dömpingje. Ezzel kapcsolatban a kutatók is felhívták a figyelmet arra a tényre, hogy az igen jelentős számú, kis alapterületű lakás, ami néhány évtized múlva az akkori elvárásoknak az egyedülállók esetében sem fog megfelelni, természetesen a legpiacképesebb telkeken épült meg.
A szakmai vita során markáns különbség mutatkozott a lakásépítők és a kutatók között az új és a használt lakások támogatásának megítélésében. Varjasné Székely Éva, a MALOSZ elnöke és a jelen lévő tagok egyöntetűen az új lakások mellett érvelve azt hangsúlyozták, ez az a szegmens, amely lehetőséget nyújt rá, hogy az állami támogatások egy része költségvetési bevételként visszafolyjon a büdzsébe. Az évi 30-40 ezer új lakásból mintegy 10-12 ezer épül szervezett formában, amelynek áfa-, adó- és illetékterhei megjelennek a kiadások ellentételeként. A minapi hír az áfabevételek csökkenéséről is az építők álláspontját támasztja alá, emelte ki a MALOSZ elnöke. A költségvetési jövedelmek mellett arról sem szabad elfeledkezni, hogy csak az építéssel teremtődik új érték, így javul a lakásállomány minősége, és ez biztosítja az építőiparnak mint húzóágazatnak és a háttértermelőknek a folyamatos megrendeléseket.
A használt lakások megszerzésére nyújtott támogatással szemben fő ellenérve a lakásépítőknek, hogy ezek felhasználása ellenőrizhetetlen, a múltban gyakorta nem is lakáscélú vásárlások fedezésére szolgált, sokkal inkább olcsó finanszírozást jelentett az egyéb vásárlásokhoz. A lakásépítők csak abban az esetben tartják jogosnak a használt lakás vásárlásához nyújtott állami támogatást, ha az abból elköltöző új lakást vesz, szemben a kutatókkal, akik mind a használt lakáshoz felvehető hitelek támogatásának, mind az összeghatárának emelését indokoltnak tartják. A lakásépítők úgy vélik, ha nem épül új lakás, a termékgyártók lehetőségei is behatárolódnak, a kompenzációs lehetőségük pedig korántsem akkora, mint az a tanulmányban olvasható. Pfandler Katalin és a lakásépítők (a kutatókkal egybehangzó) véleménye szerint az az egyik legnagyobb baj, hogy nincs kiszámítható, egységes lakáspolitika, egy olyan hosszú távú koncepció, amelyhez a vevők és a vállalkozók is stabilan alkalmazkodhatnának.
Az elemzés átfogó megállapításai szerint a lakáspolitikai eszközök változtatgatása és különösen az ezzel kapcsolatos lakossági és vállalkozói várakozások az elmúlt évben döntően befolyásolták a lakásépítési piacot. Ez a hatás természetesen nem csak az adott vagy a következő év kereslet-kínálati viszonyait befolyásolja, hanem hosszabb távon is hatással van a volumen alakulására.
A döntéshozók és a tanácsadóik a szükséges információk hiányában nincsenek abban a helyzetben, hogy intézkedéseik hatását felmérjék. Ha ezek az intézkedések a támogatások erőteljes növelését, illetve később erőteljes megnyirbálását jelentik, akkor a nem várt hatások is erőteljesek lesznek. Noha a támogatások változtatásával kapcsolatos viták a lakáspolitikai szempontok mérlegelése helyett költségvetési érvek mentén zajlanak, mégsem készülnek, illetve nem kerülnek nyilvánosságra a várható költségvetési hatásokkal kapcsolatos számítások.
A kutatók felhívták a figyelmet arra, hogy kormányoldalról publikus, mindenki által megismerhető számításokkal, becslésekkel kellene előállni, amiből kiderülhetne, hogy a várakozásokkal ellentétben a támogatási rendszer néhány ponton történő bővítése a következő években egyáltalán nem jelentene akkora terhet a költségvetés számára, mint ahogy azt az ezeket ellenzők sugallják. Az is kétségtelen - szögezik le a DEM elemzői -, hogy a lakástámogatásokból jelentkeznek költségvetési többletbevételek, bár ezek számszerűsítése nehéz. A legfontosabb érv a támogatások növelése mellett alighanem az, hogy a lakásállomány értékének megőrzéséhez, lehetséges növeléséhez erre feltétlenül szükség van. Ezeknek a beruházásoknak a szükségesnél alacsonyabb szintje a jövőben egyre kevésbé halasztható, egyre magasabb összegű kiadásokat indukál.
Becslések szerint a magyar lakásállomány értéke nagyjából 40 000 milliárd forint, ehhez a nagyságrendhez viszonyíthatjuk a lakásberuházásokat. A 240 milliárdos támogatás ennek alig haladja meg a fél százalékát. Persze arról sem szabad elfeledkezni - hangsúlyozzák az elemzők -, hogy a lakásállománynak az a része, ahol a ráfordításokra elsősorban szükség van, illetve az a része, ahol a tulajdonosoknak erre meg is van a pénze, nemigen esik egybe. Ezért a támogatások összegét mindenképpen növelni kell. A lakáspolitika eszköztárának továbbfejlesztésében eddig felmerült új ötletek együttesen sem érnek annyit, mint ha a támogatott hitelek rendszerében kerülne sor a támogatások növelésére, lényegében a 2003-as nyári szigorítások utáni állapothoz való visszatérésre - emelik ki a DEM kutatói.
Szepesi Anita
Vissza...
Megvásárolható munkáink
Aktuális munkáink
Korábbi munkáink
________________________