Kinek van igaza a lakáspolitikában - Élet és Irodalom, 2004.07.30.
A magyar lakáspolitika ma a viták kereszttüzében áll. E vitákban keverednek a politikai célokat szolgáló leegyszerűsítések és az igényesebb érvelések. Az a tény, hogy az érdeklődés ilyen mértékben fordult e kérdés felé, örvendetes, hiszen a lakásügy szinte mindenkit érint valamilyen formában. A lakásállomány állapota, a lakáspiaci folyamatok jövőbeni alakulása ezért lényegesen fontosabb kérdések annál, semhogy pártok közötti vitává egyszerűsödjenek le. Cégünk, és személyesen én is, külső szakértőként részt vettünk az Orbán-kormány lakáspolitikájának kidolgozásában. Ma úgy látom, hogy mindkét oldal túlzásokba esik, az érvekben összemosódnak a gazdaságilag és morálisan is védhető elemek, illetve azok, amelyek egyik szempontból sem állják meg a helyüket. Mivel ez a leegyszerűsítés nem marad meg a politika körén belül, indokoltnak tartom olyan véleménynek is helyet adni, mely nem sorakozik fel egyik oldalra sem.
Mindent vagy semmit?
A kormányoldal és az ellenzék vitájának centrumában a támogatott lakáscélú hitelek rendszere áll. Ezt a rendszert a Medgyessy-kormány 2003 nyaráig változatlan formában működtette, majd két lépcsőben, 2003 nyarán és az év végén, szigorította. A nyári szigorítások csökkentették a bankok kamatrését, korlátozták a visszaélési lehetőségeket, a használt lakásokhoz felvehető hitelek felső korlátját 30 millióról 15 millióra mérsékelték. A decemberi szigorítások során a használt lakásokhoz felvehető támogatott hitelek maximális összegét tovább csökkentették, most már 15-ről 5 millióra, megkurtították a támogatás mértékét, aminek a hatására a havonta fizetendő törlesztőrészletek összege jelentős mértékben megemelkedett, ezen belül az új lakásokhoz felvehető hiteleknél kevésbé, a használt lakásokhoz felvehető hiteleknél nagyobb mértékben.
Sajnálatos, hogy a szigorítások megítélésében a szakemberek álláspontja is túlságosan polarizálódott. Az egyik oldal szerint a lakástámogatási rendszer 2003 nyara előtti rendszerét kellene visszaállítani, a másik oldal szerint a jelenlegi rendszer úgy jó, ahogy van. A magunk részéről egy harmadik álláspontot képviselünk. Kicsit leegyszerűsítve: a 2003 nyári szigorításokkal (és az szja visszaigénylési lehetőség korlátozásával) egyetértünk, a 2003 decemberiekkel nem.
A 2000-ben bevezetett, a lakáscélú hitelek támogatását szolgáló intézkedések kezdetben nem sok hatással jártak. Ezért az Orbán-kormány fokozatosan javította a támogatott hitelek feltételrendszerét, így a volumen meredeken emelkedett. Rendkívül lényeges szerepe volt a támogatási rendszer sikerében a lakáspolitikán kívüli eszközöknek, a központi bérintézkedéseknek. A költségvetési szférában végrehajtott béremeléseket, ha visszafogottabban is, de a versenyszféra is követte. Az új lakáspolitika és a bérintézkedések együttes hatására megmozdult a piac, százról háromszáz körülire nőtt azoknak a szervezeteknek a száma, amelyek évente legalább tíz lakást építettek, megjelentek a befektetők, ingatlanfejlesztők, értékesítők a lakásépítési piacon. Visszaépült, a korábbihoz képest lényegesen magasabb szinten, a lakásépítés infrastruktúrája, a befektetés, a finanszírozás, a kivitelezés, az értékesítés területén. Arányukban csökkentek a minőségi problémák, a piac letisztult.
Az új lakástámogatási rendszer nem okozott árrobbanást a lakáspiacon, de alapvetően nem azért, mert a támogatásokból többletfogyasztás lett más területeken, amint azt egyes kutatók valószínűsítik, hanem azért, mert a kínálat növekedése követte a kereslet növekedését. Tömegessé vált a városi lakásépítés, itt is megjelent a kínálat. Aki új lakásba akar költözni és munkája, életvitele a városhoz köti, az már nem kényszerül feltétlenül arra, mint korábban, hogy a város szélén vagy a városhoz közeli településeken saját maga kezdjen építkezni, mert a városban is vásárolhat.
A piac dinamizálásának (és a minőségi változások elérésének) célja, ami sikeresen teljesült is, indokolta azokat az intézkedéseket is, melyeknek módosítása viszont utóbb elkerülhetetlenné vált. Ez meg is történt, igaz, nem a 2002-es országgyűlési választásokat követően, hanem csak 2003 nyarán. A változtatások elhalasztásáért komoly felelősség terheli a Medgyessy-kormányt, hiszen a szükséges intézkedések halogatása 2003-ban lényegében egész évben bizonytalanságban tartotta a piacot, rengeteg olyan ügyfelet terelt a bankok pultjaihoz, akik esetleg csak évekkel késobb (sokan talán még akkor sem) folyamodtak volna támogatott hitelért.
Nagyon fontos lépés volt az szja-visszatérítés korlátozása, hiszen a visszatérítés 240 ezer forintos összege és a visszatérítésnek a hitel teljes futamidejére kiterjedő lehetősége tette vonzóvá a hitelek befektetési jellegű felvételét. A régi szabályok szerint például egy tízmilliós hitel után nominálisan is tízmilliónál kevesebbet kellett visszafizetni a futamidő alatt, tehát a hitel gyakorlatilag több mint kamatmentes volt. Tíz éven belül az szja-visszaigénylés a lakáscélú támogatásoknak akár több mint ötven százalékát is elvihette volna, akkor is, ha a 240 ezer forintot ez alatt az idő alatt nem emelik az infláció mértékében. Ha a lakáscélú támogatások öszszege elérheti a GDP 1,5 százalékát, akkor tíz év múlva nagyjából hatszázmilliárdos nagyságrendű összeget fordíthatunk majd lakáscélú támogatásokra. Ugyanakkor az átlagos hitelnagyság növekedésének köszönhetően az átlagos adó-visszaigénylés gyorsan kétszázezer forint fölé emelkedett volna. A támogatott hitelek száma is valószínűleg több lett volna évi százötvenezernél. Tíz év múlva az szja-visszaigénylés összege meghaladta volna a háromszázmilliárdot, a lakástámogatásokra fordítható összeg ötven százalékát. Ugyanakkor a kamattámogatások éves összege sem lett volna ennél sokkal kisebb. Ez a becslés ráadásul nem számol azzal, hogy rövid időn belül az ingyen hitelt esetleg majdnem mindenki igénybe vette volna, aki arra egyébként jogosult (új lakást épít vagy vásárol, lakást korszerűsít vagy bővít, használt lakást vásárol), nem kalkulál a pusztán befektetési célú igénybevétellel és nem számol növekedéssel a lakáspiacon. A hatszázmilliárd tehát a támogatott lakáscélú hitelek rendszerének fenntartására sem lenne elég és természetesen nem jutna önkormányzati lakástámogatásokra, lakbértámogatásra, gyermekek után járó támogatásra, stb. Így nem lehet kétséges, hogy a támogatott lakáscélú hitelek korábbi rendszere a 2003 nyara előtti szabályokkal hosszabb távon nem lett volna fenntartható.
Más helyzet alakult ki a 2003 júniusi módosítások, és az szja visszaigénylési lehetőség korlátozását követően. Olyan rendszer teremtődött meg, amelynek terheit már hosszú távon is vállalni lehetett volna. Logikusnak gondoljuk, hogy a lakáshitelezés rendszerében ezt az állapotot kellene visszaállítani. Ezt azonban senki sem akarja.
A Fidesz ennél többet (a 2003 júniusi módosítások előtti állapot visszaállítását - lényegében erről szól a Nemzeti Petíció és az ellenzék ehhez kapcsolódó törvényjavaslata), a kormányoldal és a nézetüket osztó szakértocsoport kevesebbet akar (a jelenleg érvényes szabályok változatlanul hagyását).
Szerencsétlen dolog, hogy ma a 2003 nyarán hozott intézkedések, és a 2003 végén bevezetett szigorítások mindkét oldal érvelésében összemosódnak, és olyan érvek hangzanak el, amelyek az egyik intézkedés-csomagra nézve szakmailag is és morálisan is megállják a helyüket, a másikra vonatkoztatva azonban már nem.
A Fidesznek kétségtelenül igaza van abban, hogy a Medgyessy-kormány családok százezreit hozta nehezebb helyzetbe, sokak számára átmenetileg ismét elérhetetlenné téve az előrelépést a lakáspiacon. De csak akkor, ha nem a 2003 nyara előtti állapotot akarják visszaállítani, hanem csak a 2003 decembere előttit. Az MSZP-nek igaza van abban, hogy a lakástámogatási rendszer hosszabb távon nem lett volna fenntartható, és aránytalanul többet juttatott a módosabb családoknak, és kevesebbet azoknak, akik kisebb jövedelemmel rendelkeztek. De csak akkor, amikor a 2003 nyarán hozott intézkedéseiket, és az szja-visszaigénylés korlátozását védik. Akkor már nem, ha a 2003 decemberi szigorításokat is ezzel akarják indokolni.
A 2003 nyara előtti rendszer morális kritikája (amit kormányoldalról előszeretettel gyakorolnak, szerényen elfelejtkezve arról, hogy több mint egy évig ezt ők is változatlan formában üzemeltették) két olyan elemet is tartalmaz, melyek nem állják meg a helyüket.
Egyik ilyen "érv", hogy a támogatások az adófizetők pénzének csak "néhány tízezer módosabb család" javára történő átcsoportosítását jelentették. Ezzel szemben a támogatott hiteleket évente akár százezer vagy még több család is felvehette volna, ez húsz év alatt több mint kétmillió család. A tapasztalatok ezt a nagyságrendet bizonyították. Miért várjuk el attól a rendszertől, melynek lényege a tíz-húsz éves futamidejű támogatott hitelek nyújtása, hogy mindjárt a kezdetben, egy év alatt mindenkihez eljuttassa a támogatást.
A másik érv sem sokkal megalapozottabb. "Az APEH 2002-re vonatkozó adatai alapján megállapítható, hogy az adózók alacsonyabb jövedelmű 60 százalékához a támogatások 20 százaléka jut el, a leggazdagabb 20 százalékhoz pedig a támogatások 60 százaléka" (Hegedűs József-Somogyi Eszter: Lakáshitelezés, támogatási alternatívák és megfizethetőség, Városkutatás Kft., Budapest, [2004]).
Persze 2002. évi adatokról van szó. Természetesen a legfontosabb különbség a 2003 nyarán bevezetett intézkedések és az szja-visszatérítés korlátozása hatására következhetett volna be. Ezek együttesen igen jelentős mértékben átrendezték volna a 2002. évi helyzethez képest a támogatások megoszlását a kisebb jövedelmű családok javára. Ennek mértékét most már sohasem fogjuk megtudni, többek között azért sem, mert a 2003. decemberi szigorítások visszarendezik a támogatások megoszlását, ismét csak a módosabbak javára.
Ahhoz, hogy az APEH nyers adatait ne csak idézni, hanem értelmezni is tudjuk, más hatások figyelembevétele is szükséges. A rendszer indítását, majd egyre kedvezőbbé tételét értelemszerűen először a módosabb családok tudják kihasználni. A gazdagabb polgár, akár az újsághirdetések között lapozgatva is dönthet úgy, hogy másnap a bank pultjánál kezdi a napot egy 15 milliós hitel intézésével. A vidéken tanító pedagógus házaspárnak ezzel szemben esetleg évekre van szüksége ahhoz, hogy a megfelelő saját erő összejöjjön. Nincs mit csodálkozni azon, hogy kezdetben a módosabbak, majd később a szerényebb anyagiakkal rendelkezők jutnak a támogatások nagyobb hányadához. A támogatások aránytalan megoszlása ennek ellenére is fontos érv a 2003 nyarától érvényes szabályok és az szja visszaigénylési lehetőség korlátozása mellett, de nem érv (sőt, ellenérv) a 2003 decemberi módosításokkal kapcsolatban. Annak a családnak, amely a 2003 második félévében érvényes feltételekkel 6-8 milliós hitelt tudott volna 2004-ben felvenni egy valamivel nagyobb használt lakás megvásárlásához, a 2003 év végi szigorítások jó időre lehúzták az orra előtt a rolót. Nagyon etikátlan azt mondani nekik, hogy mindezt a náluk gazdagabbak adataiból összeállított statisztikák alapján csináltuk.
Megéri-e a lakáscélú támogatásokat növelni?
Nem akarom én is a GKI híres tanulmányának híressé vált megállapítását bírálni. ("100 milliárd lakáscélú támogatásból a költségvetésnek 110 milliárd többletbevétele származik.") A lakáscélú támogatások növelésének szükségességét azonban a várható költségvetési többletbevételeknél komolyabb érvekkel is lehet indokolni. A több mint négymilliós magyar lakásállomány igen jelentős, 10 000 milliárdokban mérhető értéket képvisel. (Tízmilliós átlagos lakásértéknél 40 000 milliárd lenne a lakásállomány értéke.) Aki csak kicsit is ismeri a lakásállomány állapotát, könnyen beláthatja, hogy erre az ingatlanvagyonra jó darabig évente akár több ezer milliárd forintot lehetne költeni úgy, hogy az gazdaságilag racionális lenne. Az is belátható, hogy ha ezek a ráfordítások elmaradnak, akkor később csak egyre nagyobb összegekkel lehet a romló tendenciát megfordítani. Persze meg lehet kérdezni, miért az adófizetok, miért nem a tulajdonosok fizetik meg ezeket a ráfordításokat. Nos, a lakásállomány az adófizetők tulajdonában van. Ha a leromlott belvárosi lakásállomány tömegesen piacképtelenné válik, ha a panellakások tulajdonosai nem tudnak a lakáspiacon előre lépni, mert jelenlegi lakásukra nincs kereslet, ha a kevésbé fejlett régiókban a vidéki családi házak tömege válik eladhatatlanná, akkor ezeknek a folyamatoknak a kára azokat is eléri, akik drága, és értékes lakásokban élnek. Ha egy környék leromlik, a módosabbak elköltöznek, helyükbe szegényebbek jönnek. Leépül a szolgáltatás, vendéglátás, idegenforgalom. Csökkennek az adóbevételek, az államnak ezt valahonnan pótolni kell. Ugyan kiknek kell ezt megfizetni, ha nem az adófizetőknek? Minél hamarabb avatkozik be az állam, szerencsés esetben még jóval azelőtt, hogy ezek a negatív folyamatok tömegessé válnának, annál kevesebbe fog kerülni. Ha csak a gazdasági szempontokat nézzük, akkor elsősorban ezért és nem az egyébként valóban megjelenő (és persze messze nem csak az új lakások építésénél jelentkező) többlet-adóbevételekért kell az államnak beavatkozni, helyzetbe hozni azokat, akik e nélkül nem tudnának előrelépni. Ha nem tesszük, ennek kárát azoknak is meg kell fizetni, akik elég módosak ahhoz, hogy olyan lakásban éljenek, amilyenben akarnak. Ez persze nem azt jelenti, hogy a lakásszektor javára az egészségügyet, az oktatást stb. ki kell fosztani. Azt viszont állítjuk, hogy a lakáspolitika messze nem csak szociálpolitika, hanem gazdaságpolitika is. A források elosztásánál ezt is figyelembe kell venni. Ha csak azokat részesítjük támogatásban, akik "önerőből a társadalmilag elfogadható minimálszinten sem tudják lakáshelyzetüket megoldani", akkor egy idő után azt fogjuk látni, hogy a támogatások ellenére ez a réteg nem csökken, hanem nő, miközben a többi fontos társadalmi célra is egyre kevesebbet fordíthatunk.
Varga Dénes, a DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda ügyvezető igazgatója
Vissza...
Megvásárolható munkáink
Aktuális munkáink
Korábbi munkáink
________________________